Principais cláusulas abusivas Contratos Imobiliários

Nem tudo que está escrito num contrato é plenamente válido, podem haver cláusulas abusivas nos contratos de imobiliários, as quais não serão consideradas válidas.

Por isso, há previsão de forma e conteúdo das cláusulas contratuais no Código de Defesa do Consumidor (CDC), em especial no seu art. 51 e em outras leis especiais como a Lei n. 4.591/64.

Passamos então, à uma relação das principais cláusulas contratuais nulas nos contratos imobiliários, tidas como abusivas pela jurisprudência:

·           1. Perda da totalidade das prestações pagas no caso de inadimplemento do financiamento (Cláusula de Decaimento)

Qualquer cláusula contratual que preveja o perdimento de todos os valores pagos em um financiamento, caso não ocorra o pagamento de alguma parcela deve ser considera nula.

Tal cláusula se mostra extremamente abusiva, uma vez que deixa o consumidor em exagerada desvantagem, com vantagem indevida e até enriquecimento sem causa da outra parte, sendo firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela nulidade (REsp 437.607 PR).

Referida cláusula merece destaque, uma vez que não é incomum encontrá-la em diversos contratos imobiliários.

·           2. Retenção acima de 10% dos valores pagos, no caso de rescisão por culpa do Consumidor

A rescisão dos contratos imobiliários pode se dar por culpa da construtora, quando haverá devolução da totalidade dos valores pagos, ou por culpa do consumidor.

Devido á crise que o país vem enfrentando é comum que Consumidores não consigam adimplir a totalidade dos financiamentos, e é possível que haja aplicação de multa no caso da rescisão se dar por culpa do consumidor.

Contudo, a multa tem sido limitada pela jurisprudência á 10 % dos valores pagos, embora seja comum encontrar previsões contratuais de até 80%, de maneira que, tal tipo de porcetangem, configura desvantagem indevida do consumidor e enriquecimento sem causa das construtoras, havendo nulidade de previsões que extrapolam a razoabilidade.

·           3. Transferência ao adquirente dos riscos pelo adimplemento do financiamento da Incorporadora junto ao Banco

É comum que as construtoras realizem financiamentos junto à instituições financeiras, a fim de viabilizar a construção de empreendimentos imobiliários, chegando, muitas vezes, até a hipotecar algumas unidades.

Contudo, é ilegal transferir os riscos do adimplemento de tais financiamentos aos consumidores que adquirem as unidades imobiliárias construídas, neste sentido é a Súmula n. 308 do STJ:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”

Assim, independentemente de qualquer hipoteca anterior sobre o imóvel, o consumidor terá o direito de permanecer no imóvel pelo qual pagou o preço, independentemente da construtora ter dado o mesmo imóvel como garantia.

Assim, é nula qualquer cláusula que preveja a responsabilização do consumidor adquirente, pelas dívidas feitas pela construtora para a construção do imóvel.

·           4. Exoneração de responsabilidade da Construtora por atrasos na obra

Também é tida como abusiva, uma vez que exoneraria a Construtora do risco natural de seu negócio, além de tornar inútil qualquer prazo pactuado para a entrega da obra, qualquer cláusula que exonere a construtora de responsabilidade por atrasos na obra.

É comum encontrar cláusula que preveja a inexistência de responsabilidade das Construtoras por atrasos na obra, que seriam causados pelo inadimplemento dos demais adquirentes de unidades autônomas, o que também será tido como nulo.

Pois, a inadimplência de alguns promissários-compradores, é risco esperável da atividade econômica do incorporador, e deve por ele ser suportado, não podendo ser transferido tal risco por contrato para os demais consumidores adquirentes.

Assim, a relação entre Construtora e consumidor deve ser tida de maneira individual, de modo que, uma vez contratado a aquisição de imóvel, a construtora deve ter a capacidade de entregar a obra paga pelo consumidor, independentemente da relação da Construtora com outros adquirentes em outras unidades autônomas do mesmo empreendimento.

·           5. Modificação pela Incorporadora do projeto do imóvel posterior á venda

O art. 43, inciso IV, da Lei n. 4.591/64 estabelece que após registrada a incorporação, a alteração será possível apenas com aceitação unânime dos adquirentes, ou ainda por imposição legal.

De maneira que qualquer cláusula que preveja a possibilidade de modificação do projeto pela incorporadora após a venda, além de ofender o mencionado dispositivo legal, também caracteriza modificação unilateral do contrato por parte do fornecedor, o que é vedado pelo art. 51, XIII, do Código de Defesa do Consumidor.

·           Considerações finais

Estas são as principais cláusulas nulas de acordo com a jurisprudência, não se esgotando o rol de possibilidades de anulação das cláusulas contratuais, tratando-se somente dos casos mais corriqueiros.

Podendo o consumidor se socorrer do Poder Judiciário a qualquer tempo visando a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas.

Texto escrito em conjunto pelo Dr André Carotta Zoboli e Dr. Diego dos Santos Zuza, ambos advogados e sócios de Zoboli & Zuza Advogados Associados.