Nem tudo
que está escrito num contrato é plenamente válido, podem haver cláusulas
abusivas nos contratos de imobiliários, as quais não serão consideradas
válidas.
Passamos
então, à uma relação das principais cláusulas contratuais nulas nos contratos
imobiliários, tidas como abusivas pela jurisprudência:
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1. Perda da
totalidade das prestações pagas no caso de inadimplemento do financiamento
(Cláusula de Decaimento)
Qualquer
cláusula contratual que preveja o perdimento de todos os valores pagos em um
financiamento, caso não ocorra o pagamento de alguma parcela deve ser considera
nula.
Tal
cláusula se mostra extremamente abusiva, uma vez que deixa o consumidor em
exagerada desvantagem, com vantagem indevida e até enriquecimento sem causa da
outra parte, sendo firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
pela nulidade (REsp 437.607 PR).
Referida
cláusula merece destaque, uma vez que não é incomum encontrá-la em diversos
contratos imobiliários.
·
2. Retenção acima de
10% dos valores pagos, no caso de rescisão por culpa do Consumidor
A
rescisão dos contratos imobiliários pode se dar por culpa da construtora,
quando haverá devolução da totalidade dos valores pagos, ou por culpa do
consumidor.
Devido á
crise que o país vem enfrentando é comum que Consumidores não consigam adimplir
a totalidade dos financiamentos, e é possível que haja aplicação de multa no
caso da rescisão se dar por culpa do consumidor.
Contudo,
a multa tem sido limitada pela jurisprudência á 10 % dos valores pagos, embora
seja comum encontrar previsões contratuais de até 80%, de maneira que, tal tipo
de porcetangem, configura desvantagem indevida do consumidor e enriquecimento
sem causa das construtoras, havendo nulidade de previsões que extrapolam a
razoabilidade.
·
3. Transferência ao
adquirente dos riscos pelo adimplemento do financiamento da Incorporadora junto
ao Banco
É comum
que as construtoras realizem financiamentos junto à instituições financeiras, a
fim de viabilizar a construção de empreendimentos imobiliários, chegando,
muitas vezes, até a hipotecar algumas unidades.
Contudo,
é ilegal transferir os riscos do adimplemento de tais financiamentos aos
consumidores que adquirem as unidades imobiliárias construídas, neste sentido é
a Súmula n. 308 do STJ:
“A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel”
Assim,
independentemente de qualquer hipoteca anterior sobre o imóvel, o consumidor
terá o direito de permanecer no imóvel pelo qual pagou o preço,
independentemente da construtora ter dado o mesmo imóvel como garantia.
Assim, é
nula qualquer cláusula que preveja a responsabilização do consumidor adquirente,
pelas dívidas feitas pela construtora para a construção do imóvel.
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4. Exoneração de
responsabilidade da Construtora por atrasos na obra
Também é
tida como abusiva, uma vez que exoneraria a Construtora do risco natural de seu
negócio, além de tornar inútil qualquer prazo pactuado para a entrega da obra,
qualquer cláusula que exonere a construtora de responsabilidade por atrasos na
obra.
É comum
encontrar cláusula que preveja a inexistência de responsabilidade das
Construtoras por atrasos na obra, que seriam causados pelo inadimplemento dos
demais adquirentes de unidades autônomas, o que também será tido como nulo.
Pois, a
inadimplência de alguns promissários-compradores, é risco esperável da
atividade econômica do incorporador, e deve por ele ser suportado, não podendo
ser transferido tal risco por contrato para os demais consumidores adquirentes.
Assim, a
relação entre Construtora e consumidor deve ser tida de maneira individual, de
modo que, uma vez contratado a aquisição de imóvel, a construtora deve ter a
capacidade de entregar a obra paga pelo consumidor, independentemente da
relação da Construtora com outros adquirentes em outras unidades autônomas do
mesmo empreendimento.
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5. Modificação pela
Incorporadora do projeto do imóvel posterior á venda
O art. 43, inciso IV, da Lei n. 4.591/64 estabelece que após registrada a incorporação, a
alteração será possível apenas com aceitação unânime dos adquirentes, ou ainda
por imposição legal.
De
maneira que qualquer cláusula que preveja a possibilidade de modificação do
projeto pela incorporadora após a venda, além de ofender o mencionado
dispositivo legal, também caracteriza modificação unilateral do contrato por
parte do fornecedor, o que é vedado pelo art. 51, XIII, do Código de
Defesa do Consumidor.
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Considerações finais
Estas são
as principais cláusulas nulas de acordo com a jurisprudência, não se esgotando
o rol de possibilidades de anulação das cláusulas contratuais, tratando-se somente
dos casos mais corriqueiros.
Podendo o
consumidor se socorrer do Poder Judiciário a qualquer tempo visando a
declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas.
